ผมและทีมงานมีโอกาสได้รับเป็นที่ปรึกษาผู้ประกอบการโครงการจัดสรรที่ดินพื้นที่ภาคตะวันออกและภาคใต้ในงานด้านการยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน “เรื่องแปลก” แต่จริงซึ่งมีผู้ประกอบการโครงการจำนวนไม่น้อยยังไม่ทราบคำว่า “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” และมีประโยชน์ต่อผู้ขายหรือผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อหรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอย่างไร ?
ข้อมูลเบื้องต้นซึ่งผมได้รับฟังจากผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดินส่วนใหญ่รับทราบดีว่าเมื่อมีความประสงค์จะแบ่งแยกที่ดินจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปเพื่อการจำหน่ายหรือขายกรรมสิทธิ์เพื่อผลประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ต้องมีหน้าที่ยื่นคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่ ส่วนรายละเอียดข้อกำหนดของการแบ่งแยกที่ดินและการขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่อหน่วยงานภาครัฐที่รับผิดชอบ เพื่อให้ได้มาซึ่งใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ผู้ประกอบการโครงการส่วนใหญ่ต่างมอบหมายงานดังกล่าวให้ “นิติกร” หรือ “ฝ่ายกฎหมาย” หรือ “ทนายความ” หรือ “ผู้มีอาชีพเฉพาะทาง” รับเป็นผู้ดำเนินการเรื่องดังกล่าวให้
คำว่า “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” จะปรากฏได้เห็นในเอกสารรายงานหรือรายละเอียดคำขอและวิธีการจัดสรรที่ดินซึ่งผู้ประกอบการโครงการมีหน้าที่ชี้แจงรายละเอียดเรื่องดังกล่าวให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดทราบ
ข้อความที่บันทึกในรายละเอียดคำขอและวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดจะระบุความรับผิดชอบของผู้จัดสรรที่ดินในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดให้มีขึ้นตามแผนผังโครงการและการให้บริการสาธารณะต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หากผู้จัดสรรที่ดินมีความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการมีหน้าที่แจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ขึ้นมาเพื่อรับโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดินไปบำรุงรักษาด้วยกันเอง ผู้ประกอบการโครงการหรือผู้จัดสรรที่ดินจัดบางท่านอาจไม่ทราบว่าเวลาใดจึงสามารถจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้ตามกฎหมาย
ข้อกำหนดหรือองค์ประกอบสำคัญซึ่งผู้จัดสรรที่ดินสามารถดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เพื่อโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับผิดชอบบำรุงรักษามีด้วยกัน 3 ข้อ ดังนี้
1. สามารถขายหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของจำนวนที่ดินแปลงจำหน่ายทั้งหมดตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต
2. ครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ขอและได้รับอนุญาต (ไม่น้อยกว่าหนึ่งปี) ภายหลังการยกเลิก (ถอนค้ำ) หนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคทั้งโครงการแล้วเสร็จ
3. ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำหนังสือสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคมอบให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเก็บไว้เป็นหลักฐาน
สำหรับขั้นตอนรายละเอียดกระบวนการจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อให้ได้มาซึ่ง “หนังสือสำคัญการจดทะเบียนจัดตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” (จสก.10) เป็นหน้าที่ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งต้องทำความเข้าใจศึกษารายละเอียดวิธีการดำเนินงาน
ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่เพียงไม่กี่ประการในเบื้องต้น อาทิ การมีหนังสือส่งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและประกาศการจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” การส่งมอบเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องเพื่อการดำเนินการตลอดจนการอำนวยความสะดวกการดำเนินงานให้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามสมควร
ดังนั้น เพื่อให้ผู้ประกอบการโครงการหรือผู้จัดสรรที่ดินได้รับทราบ “ข้อดี” หรือประโยชน์ที่จะได้รับเมื่อโครงการจัดสรรที่ดินสามารถจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ผมขอ “แจกแจง” 10 ข้อดีการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้ผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดินได้ทราบมีรายละเอียดดังต่อไปนี้
ข้อแรก : เป็นไปตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (1) และข้อกำหนดของคำขอและวิธีการจัดสรรที่ดินตามที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน เรื่องข้างต้นมักพบว่าผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดิน “ขนาดใหญ่” จะทราบรายละเอียดเป็นอย่างดีเพราะมีทีมงานที่มีประสบการณ์ ความชำนาญคอยให้คำปรึกษาแนะนำชี้แนะเรื่องดังกล่าวเพื่อเตรียมการวางแผนและดำเนินงานจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
ส่วนผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดิน “ขนาดเล็ก” จะทราบก็ต่อเมื่อทนแบกรับภาระค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือการให้บริการสาธารณะต่อไปไม่ไหวหรือเป็นเงินจำนวนสูงมาก ในขณะที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรส่วนหนึ่งไม่ยินยอมชำระค่าบำรุงบริการสาธารณะเพื่อใช้เป็นค่าใช้จ่ายการบริหารโครงการด้านการให้บริการสาธารณะให้แก่ผู้จัดสรรที่ดิน
ข้อสอง : ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดให้มีขึ้นยังคงเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินตลอดไปตามมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ภายหลังซึ่งหนังสือสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของธนาคารหรือสถาบันการเงินซึ่งผู้จัดสรรที่ดินมอบไว้ให้กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด “หมดอายุ” พนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” จะแจ้งเตือนให้ผู้จัดสรรที่ดินทราบเพื่อดำเนินการต่ออายุหรือจัดทำหนังสือสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคฉบับใหม่มอบให้สำนักงานที่ดินจังหวัดเก็บไว้เป็นหลักฐาน
อย่างไรก็ตาม ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดให้มีขึ้นหรือตามแผนผังโครงการของผู้จัดสรรที่ดินจะหมดลงก็ต่อเมื่อผู้จัดสรรที่ดินมีหนังสือแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามมาตรา 45 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และจดทะเบียนโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคตลอดจนการส่งมอบค่าค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือจังหวัดสาขา
ข้อสาม : มอบหมายงานการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้ฝ่ายนิติกรรมหรือฝ่ายกฎหมายหรือฝ่ายบริการหลังการขายหรืออาศัย “OUTSOURCE” ชำนาญงานเฉพาะทางดำเนินการกรณีผู้จัดสรรที่ดินมอบหมายงานการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้พนักงานฝ่ายที่เกี่ยวข้องภายในองค์กรดำเนินการ สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายและมีความใกล้ชิดกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมากกว่าบุคคลหรือนิติบุคคล “OUTSOURCE” ภายนอกแต่อาจประสบปัญหาความล่าช้าในการดำเนินงานเพราะขาดประสบการณ์ ความชำนาญ กรณีผู้จัดสรรที่ดินอาศัย “OUTSOURCE” อาจต้องแบกรับค่าใช้จ่ายเพิ่มจากเดิมแต่งานการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” สามารถดำเนินการสำเร็จลุล่วงได้ภายในกรอบระยะเวลาที่กำหนดไว้
ข้อสี่ : การดำเนินการโดยอาศัย “OUTSOURCE” เกิดความเป็นกลางและไม่มีผล ประโยชน์ทับซ้อนแอบแฝง ทางเลือกหรือทางออกของการแก้ไขปัญหาพิพาทระหว่างผู้จัดสรรที่ดินกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะสามารถอาศัย “OUTSOURCE” เข้ามาไกล่เกลี่ยปัญหาพิพาทที่เกิดขึ้นได้ระดับหนึ่ง “คนกลาง” ซึ่งเข้ามารับดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ส่วนใหญ่มีประสบการณ์การแก้ไขข้อพิพาทและสามารถชี้แนะให้คำปรึกษาแนะนำต่อผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเพื่อพิจารณาหาข้อสรุปหรือข้อยุติได้โดยง่าย
ข้อห้า : รับผิดชอบค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะเฉพาะแปลงซึ่งไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอก เมื่อโครงการจัดสรรที่ดินสามารถขายกรรมสิทธิ์ที่ดินตามแผนผังโครงการได้จำนวนไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของทั้งหมดและครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาต หากผู้จัดสรรที่ดินได้ดำเนินการแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามกฎหมาย
ผู้จัดสรรที่ดินยังคงมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่เกิดขึ้นทั้งหมดในระหว่างรอการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”ผู้จัดสรรที่ดินไม่สามารถผลักภาระค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไปยังผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมิได้ อย่างไรก็ตาม เมื่อผู้ซื้อที่ดินสรรสามารถดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ขึ้นมาได้ ผู้จัดสรรที่ดินจะคงมีหน้าที่รับภาระค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะเฉพาะแปลงซึ่งยังไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอกตามมาตรา 47 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เท่านั้น
ข้อหก : เกิดภาพลักษณ์โครงการที่ดีต่อสายตาผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและบุคคลภายนอกเมื่อโครงการจัดสรรที่ดินได้รับการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามกฎหมาย ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะเกิดความรู้สึกที่ดีต่อผู้จัดสรรที่ดินทั้งในด้านความโปร่งใสในการพัฒนาโครงการและสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้น มีความตรงไปตรงมาของการดำเนินการตามกฎหมาย ไม่เกิดความรู้สึกผูกขาดในอำนาจการบริหารจัดการสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดินแต่เพียงผู้เดียวและการแจกแจงบัญชีรายรับและรายจ่ายค่าบำรุงบริการสาธารณะและการคืนเงินบำรุงบริการสาธารณะส่วนที่เหลือให้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
ข้อเจ็ด : ควรดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้าจัดสรร” ทันทีเมื่อครบองค์ประกอบการจัดตั้งตามกฎหมายบัญญัติสาธารณูปโภคตามที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดสรรจัดให้มีขึ้นตามแผนผังโครงการเมื่อมีการใช้งานบ่อยครั้งและเป็นเวลานานย่อมมีโอกาสชำรุดทรุดโทรมไปตามกาลเวลาและเป็นปัจจัยหนึ่งของการใช้งบประมาณในการซ่อมแซมบำรุงรักษาจำนวนสูงมากในอนาคต
ทางเลือกของการลดภาระค่าใช้จ่ายหรือประหยัดงบประมาณค่าซ่อมแซมและการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินสามารถดำเนินการ ได้แก่ การให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ขึ้นมาเพื่อรับโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคไปบำรุงรักษาด้วยกันเอง
ข้อแปด : การตกแต่งต่อเติมส่งปลูกสร้างของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอาจส่งผลกระทบต่อ ภาพลักษณ์ภายนอกโครงการ ในขณะที่ผู้จัดสรรที่ดินยังคงขายกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนที่เหลือต่อไปอีก มักพบว่ามีที่ดินบางแปลงของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตกแต่งต่อเติมสิ่งปลูกสร้างซึ่งมีผลกระทบต่อภาพลักษณ์โครงการในแง่ความไม่เป็นระเบียบเรียบร้อย ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้ประกอบการต่างไม่สามารถห้ามมิให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดำเนินการหรือห้ามแล้วแต่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่รับฟัง ผู้จัดสรรที่ดินสามารถมีวิธีการแก้ไขได้เพียงวิธีเดียว ได้แก่ การดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ขึ้นมาเพื่อกำหนดระเบียบปฏิบัติการขออนุญาตตกแต่ง ต่อเติม สิ่งปลูกสร้างของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
การที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรละเมิดหรือฝ่าฝืนระเบียบปฏิบัติของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจดำเนินการสั่งรื้อถอน เรียกเก็บค่าปรับตลอดระยะเวลาการละเมิดระเบียบหรือคำสั่งได้โดยชอบตามข้อบังคับและกฎหมาย
ข้อเก้า : การเจราจาต่อรองเกิดความสะดวก คล่องตัวและไม่เสียเวลาดำเนินการเมื่อถึงคราวเกิดหรือมีปัญหาลักษณะเดียวกันเกิดขึ้นกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนหลายคน หลายแปลง อาทิ การไม่ชำระค่าบำรุงบริการสาธารณะภายหลังครบกำหนดหรือรอบระยะเวลาการจัดเก็บค่าบำรุงบริการสาธารณะผู้จัดสรรที่ดินไม่สามารถบังคับให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรชำระค่าบำรุงบริการสาธารณะเพราะไม่มีบทกำหนดโทษตามกฎหมายบังคับให้ผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการหากโครงการได้รับการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ผู้จัดสรรที่ดินสามารถเจรจาผ่านคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรอีกทั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรยังสามารถอาศัย “บทกำหนดโทษ” ตามข้อบังคับและกฎหมายดำเนินการต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรค้างชำระค่าใช้จ่ายได้
ข้อสิบ : ไม่มีความกังวลต่อการพัฒนาที่ดินในโครงการถัดไปยุทธวิธีการพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดให้มีขึ้นตามแผนผังโครงการของผู้จัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีเพียง 3 วิธี ได้แก่ การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นหรือการได้รับอนุมัติแผนงานการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดหรือการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ตามมาตรา 44 (1), (2) และ (3) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ตามลำดับ
เมื่อผู้จัดสรรที่ดินสามารถดำเนินการตามยุทธวิธีข้างต้นอย่างใด อย่างหนึ่งเสร็จสมบูรณ์แสดงว่าผู้จัดสรรที่ดินสามารถพ้นหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคครบหนึ่งร้อยเปอร์เซ็นต์ ปัญหาจู้จี้จุกจิกที่กวนใจท่านจะหมดไปทันทีและมีเวลาที่จะคิดพัฒนาที่ดินโครงการถัดไปให้มีคุณภาพต่อไป
ส่วน 10 ข้อดีการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ท่านสามารถติดตามบทความเรื่องดังกล่าวได้ในโอกาสต่อไป
บทความโดย :www.dst.co.th
ประกาศบทความโดย : http://www.prosoftwinspeed.com
